Happy New Year 2009

DAP Perak Wishing You All Happy New Year 2009

LEGAL OPINION ON THE CONSTITUTIONALITY OF THE PERAK STATE GOVERNMENT TO PERMIT THE CONVERSION OF LEASEHOLD TITLES INTO FREEHOLD TITLES

1. It is reported in the media on 24-12-2008 that the DPM Datok Seri Najib Bin Tun Razak said that State Governments cannot make decision on land ownership without referring to the National Land Council. According to the press the DPM was commenting on the Perak Government’s proposal to issue title in perpetuity to the New Villages and Kampung Tersusun land.

2. To examine the legal validity of DPM’s comments it would be necessary to refer to the relevant constitutional provisions that govern the relations between the Federation and the States as encapsulated in Part VI of the Federal Constitution. In this connection Article 74 (1) and (2) of the Federal Constitution read as follows:

74(1) Without prejudice to any power to make laws conferred on it by any other Article, Parliament may make laws with respect to any of the matters enumerated in the Federal List or the Concurrent List (that is to say, the First or Third List set out in the Ninth Schedule).

(2) Without prejudice to any power to make laws conferred on it by any other Articles, the Legislature of a State may make laws with respect to any of the matters enumerated in the State List (that is to say, the Second List set out in the Nineth Schedule) or the Concurrent List.

3. It is pertinent to note that “land” falls under the Second List of the 9th Schedule to the Federal Constitution. Consequently the jurisdiction over land belongs to the State Government.

4. As for the National Land Council its establishment is provided under Article 91 of the Federal Constitution. The composition of the NLC is as follows: a minister as chairman; one representative from each of the States
and a maximum of 10 representatives of the Federal Government.

5. The National Land Council appears to have no legislative powers. According to Article 91(5) of the Federal Constitution it shall be the duty of the National Land Council to formulate from time to time in consultation with the Federal Government, the State Governments and the National Finance Council a national policy for the promotion and control of the utilization of land throughout the Federation for mining, agriculture, forestry or any other purpose, and for the administration of any laws relating thereto; and the Federal and State Governments shall follow the policy so formulated.

6. To amend and consolidate the laws relating to inter alia land and land tenure Parliament has enacted the National Land Code (Act 56 of 1965) in pursuance of Article 76(4) of the Federal Constitution (hereinafter called “the NLC”). By virtue of LN 474/1965 the National Land Code came into force in each state on 1-1-1966.

7. On reading Section 76 of the National Land Code and the definition of “alienate” in Section 5 of the NLC (which means “to dispose of State land in perpetuity or for a term of years in consideration of rent and otherwise in accordance with the provisions of Section 76), it is clear that the State Government is empowered under Section 76(aa)(iii) of the NLC and at liberty to implement the aforesaid proposed conversion without the necessity of having to wait for any decision of the National Land Council on the matter as stated by the DPM. The action of the Perak State Government does not contravene any statutory provision. In this connection Section 76(aa) (iii) of the NLC expressly stipulates as follows:

76 “The alienation of State land under this Act shall consist of its disposal by the State Authority:-

(a) for a term not exceeding ninety-nine years;
(aa) in perpetuity –

(iii) where the State Authority is satisfied that there are special circumstances which render it appropriate it to do so”

8. The NLC contains no definition whatsoever on the meaning of “special circumstances” . It would appear from a plain reading of Section 76 (aa)(iii) that Parliament has left to it to the wisdom and discretion of the State Authority to determine the contents of “special circumstances”. It is the satisfaction of the State Authority rather than the National Land Council that is of paramount importance; it is for the State Authority to decide whether the alienation of the State land should in a given situation be in perpetuity or a leasehold. In other words the body that is duly vested with powers to decide whether a leasehold or freehold title should be issued is a State Authority and not the National Land Council.

9. There is no statutory provision in the Federal Constitution or the NLC which prohibits the above conversion exercise by the Perak State Government. There is no need for the Perak State Government to wait for any decision by the National Land Council on the matter.

10. In the absence of any legal impediment the Perak State Government can lawfully proceed to implement the proposed conversion of leasehold title into title inperpetuity and ignore the opinion of the DPM which is devoid of any statutory support. The opinion of the DPM that “Perak cannot implement this until decision is made by the Council is at best misconceived; in the words of Shakespeare it is “Much Ado AboutNothing”. It is a pity that the BN Government is still obstructive rather than supportive of the said visionary exercise by the Pakatan Rakyat which the BN Government failed to do anything despite 51 years of rule.

Dated this 24th December, 2008
Dato’ Ngeh Koo Ham

Merry Christmas!

DAP Perak Mengucapkan Selamat Hari Natal.

霹雳州民主行动党祝贺各位圣诞节快乐！

DAP Perak Wishing You All Merry Christmas!

DAP Perak Menyokong Kerajaan Negeri PR Perak program Hakmilik Selama-lamanya RPT dan Kampung Baru,dan membidas TPM 霹雳州行动党支持州政府继续永久地契计划，也抨击副首相纳吉蓄意搞破坏

DAP Perak menyokong sepenuhnya Kerajaan PR tentang program penukaran kepada hakmilik tanah selama-lamanya RPT serta kampung baru. Dan membidas Kerajaan Pusat BN sengaja untuk sebotaj usaha ini. Ini jelas ditunjukkan oleh TPM Dato Seri Najib Addul Razak yang menyatakan bahawa program ini tidak boleh dilaksanakan sehingga ia diputuskan oleh Majlis Tanah Negara (MTN). Selepas mempengerusikan mesyuarat ke-64 majlis tersebut pada hari 23hb Disember 2008.

DAP Perak berharap orang ramai akan lihat muka sebenar BN dengan lebih jelas atas isu ini, yang menunjukkan ini adalah usaha dendam malah tidak memberi apa-apa kebaikan kepada negera ataupun rakyat jelata, selepas BN kalah teruk di pilihanraya umum ke-12 tahun ini.

霹雳州民主行动党全力支持霹雳州民联州政府的新村和重组村转换永久地契计划。并抨击中央政府故意破坏此计划。这显示国阵的仇恨之心来达到损人不利己的举动，也让人看见未来首相纳吉的真面目。

Permohonan hakmilik tanah selama-lamanya untuk RPT dan Kampung Baru dibuka mulai hari ini.

Sidang Media Oleh
Y.B. Dato’ Ngeh Koo Ham, EXCO Kanan Kerajaan Negeri
Perak Darul Ridzuan
pada 2 Disember 2008 jam 11.00 pagi di Bilik Media
Bangunan Perak Darul Ridzuan
Berkenaan Dengan Permohonan Bagi Urusan Penukaran Status Hakmilik Tanah Lot Kediaman Dan Perniagaan Daripada Hakmilik Pajakan (Leasehold) Kepada Hakmilik Selama-lamanya
(In Perpetuity) Di Rancangan Perkampungan Tersusun (RPT) dan Kampung-kampung Baru
Di Seluruh Negeri Perak Darul Ridzuan

Kerajaan Negeri Perak ingin mengumumkan mulai hari ini penghuni-penghuni RPT dan Kampung-kampung Baru rumah kediaman di seluruh Negeri Perak Darul Ridzuan boleh memohon untuk hakmilik selama-lamanya.

Permohonan hanya dapat dibuat sekarang kerana Kerajaan Negeri Perak telah mengambil masa beberapa bulan yang lepas untuk menilai hartanah di seluruh 349 RPT dan 134 Kg Baru di seluruh Negeri Perak Darul Ridzuan. Ini adalah untuk membolehkan pemohon-pemohon mengetahui dengan serta merta jumlah premium yang mereka perlu membayar apabila mereka memohon untuk hakmilik selama-lamanya. Tambahan pula, Kerajaan Negeri Perak telah mengambil masa untuk meneliti cara-cara mempersingkatkan proses permohonan untuk melicinkan pengeluaran hakmilik selama-lamanya ini. Pengeluaran hakmilik selama-lamanya ini telah dipersingkatkan kepada 4 proses sahaja dan hakmilik selama-lamanya dapat dikeluarkan dalam masa sehari sahaja jika perlu. Ini merupakan satu usaha Kerajaan Pakatan Rakyat untuk meningkatkan ‘delivery system’ jentera kerajaan. Akan tetapi dijangka Pejabat Tanah / Pejabat Pengarah Tanah Dan Galian Perak akan menerima banyak permohonan untuk hakmilik selama-lamanya, maka hakmilik selama-lamanya dijangka akan dapat dikeluarkan dalam tempuh masa 2 minggu ke satu bulan.

Empat (4) proses berkenaan adalah seperti berikut:-
i. pemohon memohon secara serentak dengan menyerah balik tanah (Borang 12A) dan memohon semula tanah hakmilik selama-lamanya (Borang Jadual I)
ii. kelulusan pemberimilik tanah dalam Notis 5A akan dikeluarkan
iii. pemohon membayar jumlah premium yang dikenakan
iv. hakmilik selama-lamanya dikeluarkan
(Butir-butir lanjut prosedur ini adalah terkandung dalam Lampiran 1)

Jumlah Premium Yang Perlu Dibayar

Jumlah premium yang perlu dibayar adalah 20% daripada perbezaan nilai tanah hakmilik selama-lamanya dan nilai tanah baki tempoh pajakan. Nilaian tanah hendaklah menggunapakai Jadual Penilaian Tanah RPT dan Kg Baru yang disediakan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) Negeri Perak.
Contoh-contoh pengiraan premium adalah seperti dalam Lampiran II.
Hendaklah dijelaskan bahawa jika angka terakhir baki pajakan adalah melebihi 5, kadar premium yang terdekat akan digunapakai dan jika angka terakhir baki pajakan adalah 5 atau kurang daripada 5 kadar premium yang terdekat dengan angka tersebut akan dipakai (If the last number of the lease period is more than 5 then, the next column scale shall be applicable. On the other hand, if the last number of the lease period is 5 or lesser then the last column scale shall apply).
Bagi lot tapak kediaman dan perniagaan yang terletak didalam Kawasan Simpanan Melayu jumlah bayaran premium yang dikenakan hendaklah ½ daripada jumlah yang patut dibayar selaras dengan peraturan 8(4) Kaedah Tanah Perak 1966 (Pindaan 1998)

Permohonan untuk hakmilik selama-lamanya bagi bangunan perniagaan di RPT dan Kg Baru masih belum boleh memohon lagi.

Kerajaan Negeri Perak ingin menjelaskan bahawa oleh kerana penilaian bagi tanah-tanah untuk perniagaan bagi RPT dan Kg Baru masih belum siap disediakan oleh JPPH, buat sementara waktu, tuanpunya-tuanpunya tanah perniagaan di RPT dan Kg Baru masih belum lagi boleh memohon untuk hakmilik selama-lamanya. Kerajaan Negeri akan mengumumkan tarikh untuk mereka memohon apabila penilaian berkenaan siap disediakan.
Kerajaan Negeri Perak ingin membuat beberapa penjelasan berikut berkenaan dengan pemberian hakmilik selama-lamanya ini:-

i. Pemberian hakmilik selama-lamanya kepada penghuni-penghuni RPT dan Kg-kg Baru adalah memenuhi janji parti-parti Pakatan Rakyat dalam pilihanraya umum yang telah diadakan pada 8.3.2008.

ii. Ini juga merupakan satu polisi Kerajaan Pakatan Rakyat untuk memperkayakan dan memperkasakan rakyat. Dengan pemberian hakmilik tanah selama-lamanya kepada penghuni-penghuni RPT dan Kg- kg Baru, nilai tanah dan rumah / kedai perniagaan mereka akan meningkat. Peningkatan nilai hartanah bagi RPT dan Kg-kg Baru di Negeri Perak dijangka melebihi RM1.5 bilion.

iii. Polisi memperkaya dan memperkasakan rakyat ini adalah untuk semua rakyat dan tidak seperti yang sengaja diputarbelitkan oleh sesetengah parti politik bahawa ia memihak kepada sesuatu kaum sahaja. Pemberian hakmilik ini melibatkan 349 RPT yang mempunyai lebih kurang 102,000 hakmilik dan 134 Kg Baru yang mempunyai lebih kurang 47,000 hakmilik. Kebanyakan penghuni-penghuni RPT adalah orang Melayu dan kebanyakan Kg Baru didiami oleh orang-orang Cina. Orang India juga menghuni di kedua-dua RPT dan Kg-kg Baru.

iv. Dengan hakmilik selama-lamanya, penghuni-penghuni boleh mendapat pinjaman daripada institusi kewangan untuk membina semula kediaman atau kedai perniagaan mereka yang usang. Selain daripada membolehkan penghuni-penghuni hidup dalam keadaan yang lebih selesa, pembinaan semula kediaman dan kedai perniagaan mereka dijangka akan menjana perkembangan ekonomi yang dianggarkan akan lembap akibat krisis kewangan dunia baru-baru ini. Dijangka lebih kurang 20,000 rumah dan kedai perniagaan di RPT dan Kg-kg Baru akan dibina semula dalam masa 5 tahun akan datang.

v. Penghuni-penghuni RPT dan Kg-kg Baru adalah digalakkan untuk memohon untuk hakmilik selama-lamanya jika tempoh pajakan hakmilik mereka tamat kerana kadar premium yang dikenakan adalah lebih rendah daripada permohonan untuk pajakan 60 tahun atau 99 tahun (kerana diskaun tidak lagi diberikan pada masa kini untuk permohonan pajakan 60 atau 99 tahun)


DATO’ NGEH KOO HAM